在管面积增速缓慢,绿城服务欲借股权投资构建护城河

在关联方支持愈发不足的背景下,绿城服务似乎用股权铺出了一条发展的路径。

在经历减持、配股等一系列动作成功引入龙湖之后,近日绿城服务(HK:02869)再次对股权动起了念头。

根据公告,绿城服务拟通过配售2.666亿股新股,预计融资额约27.14亿港元。在业内人士看来,本次融资无疑将为其未来的外延式扩张提供充足的弹药,成为公司于在管面积层面上咬住头部梯队的抓手。

事实上,过去的半年中,绿城服务的股权调整似乎从未停止,而在关联方支持愈发不足的背景下,绿城服务似乎用股权铺出了一条发展的路径。

两次配股背后,绿城服务在管面积增速缓慢

6月3日,绿城服务发布公告称,拟向最少六名承配人合计配售2.666亿股新股,占公司总股本的9.04%,预计融资总额约27.14亿港元。对于本次配售所募资金的用途,绿城服务将用于受购、战略投资、营运资金及公司一般用途。

通过本次配股无疑将极大补充绿城服务的现金流。在业内人士看来,无论是疫情下增加的成本,抑或是外延式扩张的需求,都对物管企业现金流提出了更高的要求,随着股价的不断走高,此时通过配股将大量现金攥到手上,不失为一个不错的选择。

梳理发现,自2019年以来整体股价不断走高的物管板块,在今年受到资本更多的“宠溺”。在近30日内,28只在港上市的物管股半数均在期间创下历史新高,其中又以绿城服务、碧桂园服务(HK:06098)、雅生活服务(HK:03319)、保利物业(HK:06409)等拥有房企背景的行业头部标的为主。

可以看到,绿城服务的配股融资并非孤例,在其宣布配股后第二天,即6月4日,永升生活服务(HK:01995)也发布公告,拟先旧后新配售1.34亿股新股,预期此次认购事项所得款项总额为15.79亿港元,用途亦与绿城服务一致——未来潜在的收并购、战略投资、营运资金及公司一般用途。

而相较于永升,绿城服务似乎有着更为巨大的资金需求,就在一个月前,绿城服务刚刚向龙湖完成了1.55亿股的配发,并借此获得了约13亿港元的资金,粗略计算,若本次发行顺利,绿城服务将在短期内通过两笔股权融资获得约40亿港元的在手现金。

在对资金的巨大渴望背后,或是这家物管龙头在行业头部竞争中的略显疲态。

过去的2019年,是物管行业加速跑马圈地,集中度加快上行的一年。根据CRIC数据,22家披露在管面积数据的物管公司在2019年平均取得36.2%的在管规模增长。其中,或依靠连续的收并购、或凭借庞大的关联方供应,雅生活服务、碧桂园服务、保利物业等上市物管TOP5企业均在年内取得了接近1亿平方米的在管面积增量,并借此实现了超过50%的增速。

与此相比,绿城服务无疑稍显逊色。截至2019年末,新增在管面积4200万平方米的绿城服务,较2.12亿平方米的在管面积增幅仅24.65%,相较于行业以及所处的头部阵营均有所差距。

在知名地产分析师严跃进看来,企业的后续这个战略方向应该是非常清晰的。他认为,通过增资扩股,或者说股权方面的调整,引入更多的一些投资者,扩充更多的资金,直接目的就是收购能力提高。

关联方支持不足,欲用股权铺路突围

对于绿城服务来说,欲咬住头部梯队的步伐并不容易。

作为国内高端物业的代表,绿城服务凭借着多年的积累以及良好的口碑,形成了极为出色的外拓能力。资料显示,截至2019年末,绿城服务的2.12亿平方米在管面积中,第三方项目贡献占比接近80%;而在储备面积中,该比例更高到94%。

无论在头部梯队、还是是整体上市物管企业之中,绿城服务均是对关联方依赖程度最低的企业之一,然而这个让管理团队颇感自豪的成绩,无疑也暴露出发展中的隐忧。

可以看到,虽然多数物管企业均在积极寻找关联方以外的增量资源,努力减弱对于母公司的依赖,但对脱胎于房地产开发的物管企业来说,地产母公司提供的稳定项目来源无疑是物管企业含着口中的金钥匙。特别是在品牌房企集体加码物管业务的背景下,有观点便认为,背靠地产集团的物企会牢牢抓住关联方开发的物业项目,使得未来第三方物企更难以插足。

事实上,当前行业头部玩家普遍有着极高比例的母公司支持。例如,保利物业在2019年末,在管面积、合约面积中分别45%、42%来自保利系;而总市值已超过千亿港元的碧桂园服务,在2019 年物管收入虽然第三方项目占比提升14个百分点至 25.2%,但来自母公司面积的收入仍占据近75%的份额。

显然,仅依靠第三方拓展面积或使得未来成长性具备着更多不确定性。与此同时,随着宋卫平在绿城中国(HK:03900)的 “退休”,绿城服务与绿城中国的纽带,亦变得愈发微妙。

一方面,绿城服务实控人宋卫平在去年正式退出绿城中国董事会后,仅保留了规划设计委员会名誉主任职位,而随着其多次减持以及近期新湖中宝的入股,持有股份已降至8.68%,话语权和影响力进一步下降;另一方面,绿城中国原本在绿城服务中占比仅个位数的股份,在接连的稀释中持续走低。

有观点认为,在不扩大对绿城服务持股比例的情况下,仅从营收、利润的角度而言,绿城中国打造一个全新的物管公司或更为有利。

在此背景下,尤为珍贵的“股权”,成为助推绿城服务未来发展的核心资源。在此之前,绿城服务通过控股股东减持、配股等途径引入了龙湖作为投资者;并成为滨江服务的基石投资者之一,持有期15%的股份。

对于一系列动作,绿城服务管理层曾表示,绿城服务希望构建一个生活服务的联盟,并希望通过股权的捆绑,扩大整体的客户资源平台,而股权的交叉持股,可以保证这个联盟的整体稳定性。

这或意味着,在规模为先的物管行业中,绿城服务正用股权为自己埋下一颗突围的种子。值得注意的是,在2019年,以绿联盟为代表的服务输出板块成为了绿城服务业绩的一个亮点,与之相关的管理咨询服务全年累计实现2.34亿元的营业收入,并实现了54.1%的同比增长。

“这样的合作有助于强化品牌的影响力、专业度。”在严跃进看来,包括龙湖、滨江以及其他一些企业,整个在理念上是非常像的,在市场中具有非常强的品牌协同效应,有助于物管企业业务方面未来的发展。

从解围眼前的规模之争,到铺出未来突围的路径,在股权之中,似乎浓缩着绿城股权的“面包与理想”,而最终绿城服务又能否凭此持续在头部梯队站稳脚跟,蓝鲸房产将持续观察。

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